以物抵债 ｜抵债不动产的受让人能否适用《执行异议复议规定》第28条

问：《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条的关系

答：《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条规定在适用情形上存在交叉，符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。……二者适用关系属于选择适用关系。

—— 最高人民法院 （2017）最高法民申3391号彭通文、王福桥再审审查与审判监督民事裁定书（裁判日期： 2017-12-27；合 议 庭 ：潘勇锋、张　纯、王　丹）

问：抵债不动产的受让人能否依据《执行异议复议规定》第28条规定请求排除执行？

答：《执行异议复议规定》第28条本没有将抵债不动产的受让人纳入保护范围。因为“对于案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人、使受让人偏颇受偿的问题突出，尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，抵债又不需要支付具体价款，无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪。”

但第28条的本质，其实是保护已经取得占有，且本身无过错的受让人，将以房抵债的受让人排除在外，没有法理依据，因此最高人民法院通过判例的方式，改变了制定司法解释的初衷。但抵债不动产的受让人对于合同的签订时间、交付的时间等的证明标准，可能会更高。

问：以不动产抵债的受让人也纳入《执行异议复议规定》第28条的保护范围，如何避免合同倒签，偏颇受偿的行为？

答：虽然目前的技术手段，似不能完全鉴定出合同的签订时间，但是《执行异议复议规定》第28条的核心是“交付”。满足第28条的构成要件，举证责任在主张排除执行一方。另外，法院也可以通过贴封条等方式，在查封时对状态进行固定，压缩查封后倒签合同的空间。

另外，如果被执行人的全部财产足以清偿全部债务，是否排除某一具体不动产的执行，对债权人而言，影响不大。严重影响债权人权利的，是被执行人存在丧失清偿能力或者资不抵债的情形，即具备破产原因时。此时，进行以物抵债，属于个别清偿，根据破产法第31条、第40条规定之精神，该行为或可撤销。因此，当案外人提出排除执行的异议后，债权人除了积极应诉外，申请被执行人破产，也许是一条不错的路径。

除了买受人之外，实践中，还有不少抵债不动产的受让人也请求排除执行，这些受让人往往持有与债务人签订的以物抵债协议，抵债协议约定将执行法院正在执行的不动产抵债给受让人。如果已经办理不动产登记，则受让人已经成为不动产所有权人，自应保护。但如果没有办理不动产登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。问题是，抵债标的物的受让人能否适用物权期待权保护？本条原本拟将抵债受让人也纳入物权期待权人的保护对象，但不少法院反映，实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是对于案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人、使受让人偏颇受偿的问题突出，尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，抵债又不需要支付具体价款，无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪。同时，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。最后，因未达成一致意见，未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。

——江必新、刘贵祥主编， 最高人民法院执行局编著：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第429页。

最高人民法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在中海盛明置业名下。因此，从物权公示的角度来看，中海盛明置业是案涉房产的所有权人。虽然中海盛明置业与魏琳办理了房屋交接手续，且魏琳实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定魏琳取得案涉房屋所有权。

案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉房屋买卖合同的订立系基于魏学传与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭魏学传对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中魏学传寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

山东省青岛市于2011年1月31日出台限购措施，案涉《青岛市商品房买卖合同》签订于2011年12月26日。魏琳二审主张因中海盛明置业无故拖延导致未办理案涉房屋产权登记，但并未提供相应证据证明。虽然魏琳本人名下并未有商品房登记信息，但根据魏琳在前述执行异议案件中提供的情况说明，其对于房屋限购政策内容是明知的，对于案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记也是明知的，因此应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。

因此，魏琳对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。

——最高人民法院（2017）最高法民终354号魏琳、青岛海宜林投资控股有限公司二审民事判决书（裁判日期： 2017-12-04；合 议 庭：贾劲松、吴晓芳、高榉)

本案《以物业抵债协议书》已经具备了房屋买卖合同的基本要件，该协议书应视为文万彬、兴业实业与陶智之间就案涉十套房屋达成了买卖合意，且陶智在签订该协议前已经履行了向兴业房产、兴业投资和梦酒公司的付款义务，即已经支付了该房产的相应对价，其有权请求文万彬、兴业实业依照该协议书约定履行房屋转让手续。

——最高人民法院（2017）最高法民申4657号陶智、黄萍执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书（裁判日期： 2017-11-22； 合 议 庭 ：李延忱、杨兴业、张纯）

【相似案例】

最高人民法院（2018）最高法民终561号中信银行股份有限公司泉州分行、蒋国北二审民事判决书（裁判日期：2018.10.26；合议庭：汪　军、马东旭、张爱珍）

最高人民法院（2018）最高法民申25号李旭、王志华再审审查与审判监督民事裁定书（裁判日期：2018-01-30；合 议 庭 ：董华、李桂顺、张能宝)